賃貸物件の利息控除

要点

多くの居住用賃貸物件では、物件の購入または改良のために借り入れた資金に係る利息は、再び賃貸収入に対して全額控除可能となっています。これは、多くの居住用賃貸物件について、1 October 2021以降に控除が段階的に廃止されていた期間を経て、利息控除が段階的に復活したことによるものです。

ただし、重要な例外はまだあります。そのため、このページは次のようにお読みいただくのが安全です。現在、利息は一般的に控除可能ですが、物件の種類、購入時期、借入金の使途によって取扱いが決まります。状況が通常と異なる場合は、申告前に確認してください。

わかりやすい詳しい説明

利息は、その借入が課税所得を得るために行われた場合に控除できます。賃貸物件の場合、物件購入、改修資金、または正当な運営費用の支払いのために借り入れた資金に係る利息は、通常、受け取る賃料に対して控除できます。

ここ数年この取扱いを複雑にしていたのは、多くの居住用賃貸物件について利息控除を段階的に廃止する政策があったためです。その段階的廃止は撤回され、控除は復活しました。現在も重要なポイントは次のとおりです。

• 借入の目的。利息の取扱いは担保ではなく、借りた資金の使途に従います。賃貸物件を担保に借り入れて自家用車を購入しても、賃貸に係る控除にはなりません。
• 新築物件は、段階的廃止の期間中でもより有利に扱われていました。そのため、物件が新築の場合、通常は一貫して有利な取扱いでした。
• 混在ローン（一部が私的利用、一部が賃貸利用）は按分が必要です。利息のうち賃貸に対応する部分のみが控除可能です。
• 損失のリングフェンシングは引き続き適用されます。利息が控除可能であっても、居住用賃貸物件の損失はリングフェンシング（損失隔離）の対象となり、給与やその他の所得と相殺することはできません。

ルールは日付によって変更されているため、購入した年と申告する年の両方が結論に影響します。過年度申告を整理している場合、正しい処理は年ごとに異なる可能性があります。

計算例

一般的な居住用賃貸物件を所有しており、その年の数字が次のとおりだとします。

利息が全額控除可能な場合、課税対象となる賃貸利益は$2,000です。段階的廃止の期間中は、この$19,000の利息の一部が認められず、手元資金が増えていないにもかかわらず、この物件が小さな利益から課税対象となる状況に変わっていた可能性があります。全額控除の復活により、結論はわかりやすい$2,000に戻ります。

避けたいよくある誤り

• 私的支出に使ったローンの利息を申請すること。休暇や個人用車両の資金に充てるために賃貸物件ローンを増額しても、控除可能な費用にはなりません。
• 混在ローンの按分を忘れること。1つのローンが自宅と賃貸物件の両方を対象としている場合、利息のうち賃貸部分のみが控除可能です。
• リングフェンシングがなくなったと思い込むこと。なくなっていません。控除可能な利息によって損失が生じても、その損失は将来の賃貸収入に対してのみ使える形で固定されることがあります。
• 現在のルールを過去の年に適用すること。過年度申告を行う、または修正する場合は、その年に適用されていたルールを使用してください。

申告書での位置づけ

賃貸収入と費用は、IR3（個人所得税申告書）に反映されます（物件を会社または信託で保有している場合は、その会社または信託の申告書に反映されます）。利息は、地方税、保険、修繕、管理費と並んで費用明細に記載されます。その純損益は、他の所得に影響する前にリングフェンシングのルールの対象となります。

将来売却する場合、ブライトラインテストにより譲渡益が課税対象となることがあります。これは、年ごとの利息控除とは別の計算です。

Fernwayがお手伝いできること

当社では、利息のうち控除可能な金額を正確に算定し、混在ローンを適切に按分し、申告する各年に正しいルールを適用します。また、リングフェンシングによる繰越額を追跡し、失われないようにします。わかりやすい賃貸明細を作成し、着手前に固定料金をお見積りします。

現在のローン構成で本来受けられる控除が取れているか不明な場合は、無料の20分レビューをご予約ください。内容を確認いたします。

これは一般情報であり、個別の税務アドバイスではありません。お客様の状況は異なる場合がありますので、当社にご確認いただくか、ird.govt.nzをご確認ください。

わかりやすく言うと：多くのニュージーランド賃貸物件では、ローン利息を再び全額申請できます。ただし、控除はそのローンが実際に何に使われたかに従い、リングフェンシングにより損失は引き続き将来の賃貸収入に対してのみ使える形で固定されます。