賃貸損失のリングフェンシング：計算例で解説

まず結論

住宅賃貸で損失が出た場合、通常、その損失を給与やその他の所得から差し引くことはできません。代わりに、その損失はリングフェンシングされます。つまり、賃貸活動の中に留め置かれ、将来の賃貸利益と相殺するために繰り越されます。損失が無駄になるわけではなく、賃貸が利益を出すまで保留されるイメージです。

実務上の影響として、赤字の賃貸物件を持っていても、本業の給与にかかる税金は減らなくなりました。以前は減らすことができましたが、リングフェンシングのルールにより変わりました。

分かりやすく詳しく説明します

賃貸損失は、控除可能な賃貸費用（レーツ、保険、修繕費、管理会社手数料、控除可能な利息など）が家賃収入を上回る場合に発生します。リングフェンシング導入前は、投資家がその損失を使って給与にかかる税金を減らすことができました。現在は、その損失が賃貸の「フェンス」の内側に閉じ込められます。

通常はポートフォリオ単位で計算されます。つまり、住宅賃貸物件をまとめて扱います。同じ年の中で、ある物件の損失を別の物件の利益と相殺できます。リングフェンシングされて繰り越されるのは、ポートフォリオ全体の純損失だけです。繰り越された損失は、賃貸利益で使い切るまで、年をまたいで利用可能な状態で残ります。

シンプルな例

給与が$90,000で、賃貸物件を1件持っている投資家を例にします。1年目、その賃貸は$8,000の損失となりました。2年目は、家賃の値上げと費用の減少により、$5,000の利益となりました。

1年目は、$8,000の損失が$90,000の給与にかかる税金には影響せず、代わりに繰り越されます。2年目は、$5,000の賃貸利益が、その繰越損失の一部で相殺されます。そのため賃貸に対する税金は発生せず、さらに$3,000の損失が翌年以降に繰り越されます。

よくある誤り

• 賃貸損失で給与の税金が還付されると期待すること。 住宅賃貸については、そのような相殺は現在できません。
• 繰越残高の管理を忘れること。 損失は、記録して毎年繰り越して初めて役立ちます。
• 利息控除ルールを見落とすこと。 そもそも損失額の大きさに影響します。
• 各物件を別々に扱ってしまうこと。 ポートフォリオ方式では、同じ年の中で利益と損失を相殺できます。
• すべてに適用されると思い込むこと。 売却時に課税される土地や、一定の新築物件のケースなど、一部の不動産は標準的なリングフェンシング処理の対象外となる場合があります。

申告書のどこに関係するか

賃貸の結果は、IR3（個人所得税申告書）の一部として計算・申告します。リングフェンシングされた損失は申告書上で年ごとに管理されるため、毎年の申告で累計残高を翌年へ繰り越します。また、物件を売却する場合にはブライトラインテスト（不動産売却益課税ルール）とも関係し、賃貸の数字はWorking for Families（低中所得世帯向け税額控除制度）などの家族所得テストにも反映されます。正確な繰越損失の明細を管理することは、DIYで申告する投資家が最も見落としやすい部分です。

Fernwayがお手伝いできること

当社は賃貸会計を作成し、リングフェンシングされた損失を年ごとに正しく管理して、損失が失われないようにします。また、適切な年に適切な損失が適用されるよう確認します。将来の売却やポートフォリオの変更が税務上のポジションにどう影響する可能性があるかもお知らせします。料金は固定で、事前にお見積もりします。

これは一般的な情報であり、個別の税務アドバイスではありません。状況によって取り扱いが異なる場合がありますので、当社の無料レビューをご予約いただくか、IRD（ニュージーランド内国歳入庁）のird.govt.nzをご確認ください。