租屋利息扣除額

簡短回答

對大多數住宅出租房產而言，為購買或改善該房產而借款所產生的利息，現在再次可以從你的租金收入中全額扣除。這是因為在自 2021 年 10 月 1 日起、許多住宅出租房產的利息扣除曾逐步取消一段期間後，利息扣除規定已分階段恢復。

不過仍有重要例外，因此閱讀本頁時最保險的理解方式是：利息現在通常可以扣除，但實際適用取決於房產類型、你何時購買，以及貸款用途。如果你的情況較特殊，請在申報前先確認清楚。

用白話說明細節

如果貸款是為了賺取應稅所得而借入，利息通常可以扣除。以出租物件來說，借款用於購買該房產、支付裝修費用，或支應合理的營運成本，通常可從你收到的租金收入中扣除。

過去幾年之所以變得複雜，是因為政府曾刻意對多數住宅出租物件逐步取消利息扣除。這項逐步取消政策已經逆轉，利息扣除也已恢復。仍然重要的重點如下：

• 貸款用途。 利息扣除看的是借入資金的用途，而不是擔保品。以你的出租物件作為擔保借款去買私人用車，並不會因此產生出租物件的扣除額。
• 新建住宅 即使在逐步取消利息扣除的期間，也受到較寬鬆的待遇；因此如果你的房產屬於新建住宅，整體上通常一直較有利。
• 混合用途貸款（部分私人用途、部分出租用途）必須按比例分攤。只有屬於出租用途的利息比例可以扣除。
• 虧損圈限規則仍然適用。 即使利息可以扣除，住宅出租虧損仍會被圈限，不能用來抵減你的薪資或其他所得。

由於規則是依日期變更，你購買房產的年度，以及你正在申報的年度，都會影響答案。如果你正在補報較早年度的申報，正確處理方式可能每年都不同。

實例說明

假設你有一間一般住宅出租物件，當年度數字如下：

在利息可全額扣除的情況下，你的應稅租賃利潤是 $2,000。在逐步取消利息扣除的那些年度，這 $19,000 利息中有一部分會不得扣除，可能讓這間房產即使沒有讓你口袋多出任何現金，仍從小幅獲利變成需要課稅的狀態。恢復全額扣除後，答案就回到很單純的 $2,000。

應避免的常見錯誤

• 把用於私人支出的貸款利息拿來申報扣除。 增貸出租房貸款去支付度假或個人用車，並不會因此產生可扣除的成本。
• 忘記分攤混合用途貸款。 如果同一筆貸款同時用於自住房和出租房，只有出租房所占比例的利息可以扣除。
• 以為虧損圈限規定已經取消。 並沒有。可扣除的利息仍可能產生虧損，而該虧損會被限制只能抵扣未來的租金收入。
• 把現在的規定套用到過去年份。 如果你正在申報或更正較早年度的報稅資料，應使用該年度適用的規定。

這在您的報稅申報表中填在哪裡

租金收入與相關費用會納入你的 IR3（個人所得稅申報表；若房產由公司或信託持有，則納入該公司或信託的申報表）。利息會列在費用明細中，與地稅、保險、修繕費及管理費並列。計算出的淨額接著須先適用虧損圈存規則，才會影響你的其他收入。

若你日後出售房產，明線測試可能會使資本利得納入課稅；這與每年逐年計算的利息扣除，是不同的稅務計算。

Fernway 如何協助您

我們會精確計算你的利息有多少可以扣抵，正確分攤任何混合用途貸款，依你申報年度套用正確規定，並確保租賃虧損圈存的結轉金額有被追蹤，避免你喪失可用額度。你會拿到清楚的出租房產明細表，且在我們開始前就會先報固定費用。

如果你不確定目前的貸款架構是否讓你拿到應有的扣抵，預約免費 20 分鐘檢視，我們可以幫你看看。

以上僅為一般資訊，並非針對你的個人稅務建議。你的情況可能不同，請向我們確認，或至 IRD（紐西蘭稅務局）網站 ird.govt.nz 查詢。

白話來說：紐西蘭大多數出租物件現在又可以全額申報房貸利息扣抵，但扣抵仍取決於貸款實際用途；而租賃虧損圈存規定仍會把任何虧損限制在未來租金收入中抵減。