임대 부동산 이자 비용 공제 혜택

간단한 답변

대부분의 주거용 임대 부동산의 경우, 해당 부동산을 매입하거나 개선하기 위해 빌린 자금에 대한 이자는 임대소득에서 다시 전액 공제할 수 있습니다. 이는 2021년 10월 1일부터 많은 주거용 임대 부동산에 대해 이자 공제가 단계적으로 폐지되었던 기간 이후, 이자 공제 제도가 단계적으로 복원된 데 따른 것입니다.

다만 여전히 중요한 예외가 있으므로, 이 페이지는 다음과 같이 이해하시는 것이 가장 안전합니다. 현재 이자는 일반적으로 공제 가능하지만, 적용 여부는 부동산의 유형, 매입 시점, 대출금의 사용 목적에 따라 달라집니다. 상황이 일반적이지 않다면 세금 신고 전에 반드시 확인하시기 바랍니다.

세부 내용을 쉬운 말로 풀어드립니다

대출 이자는 해당 대출이 과세소득을 얻기 위해 사용된 경우 공제할 수 있습니다. 임대 부동산의 경우, 부동산 매입, 수리·개보수 자금, 또는 정당한 운영비를 충당하기 위해 빌린 금액에 대한 이자는 일반적으로 수령한 임대료 소득에서 공제할 수 있습니다.

지난 몇 년간 이를 복잡하게 만든 것은 대부분의 주거용 임대 부동산에 대해 이자 공제를 단계적으로 폐지하는 정책이 있었기 때문입니다. 해당 단계적 폐지는 철회되었고, 이자 공제는 다시 허용되었습니다. 여전히 중요한 핵심 사항은 다음과 같습니다.

• 대출의 목적. 이자 공제는 담보가 무엇인지가 아니라 빌린 돈을 어디에 사용했는지에 따라 결정됩니다. 임대 부동산을 담보로 대출을 받아 개인용 차량을 구입했다면 임대 관련 공제를 받을 수 없습니다.
• 신축 주택은 단계적 폐지 기간에도 비교적 유리하게 취급되었으므로, 보유 부동산이 신축 주택이라면 일반적으로 그 기간 내내 유리한 적용을 받았을 가능성이 큽니다.
• 혼합 용도 대출(일부는 개인 용도, 일부는 임대 용도)은 배분해야 합니다. 이자 중 임대와 관련된 부분만 공제할 수 있습니다.
• 손실 제한(ring-fencing)은 여전히 적용됩니다. 이자가 공제 가능하더라도, 주거용 임대 손실은 별도로 제한되어 급여나 기타 소득과 상계할 수 없습니다.

규정이 날짜별로 변경되었기 때문에, 부동산을 매입한 연도와 신고하려는 과세연도 모두가 판단에 영향을 줍니다. 과거 신고를 뒤늦게 정리하는 경우, 올바른 처리 방식이 연도별로 달라질 수 있습니다.

계산 예시

일반적인 주거용 임대주택을 보유하고 있고, 해당 연도의 수치가 다음과 같다고 가정해 보겠습니다.

이자가 전액 공제되면 과세 대상 임대소득은 $2,000입니다. 이자 공제가 단계적으로 축소되던 기간에는 $19,000의 이자 중 일부가 공제되지 않았기 때문에, 실제로 손에 들어오는 현금이 늘어난 것은 없는데도 이 부동산이 소액 흑자에서 과세소득이 발생하는 상황으로 바뀔 수 있었습니다. 전액 공제가 복원되면서 계산 결과가 다시 단순하게 $2,000로 돌아온 것입니다.

피해야 할 흔한 실수

• 개인 지출에 사용한 대출 이자를 청구하는 경우. 임대주택 담보대출을 증액해 휴가 비용이나 개인 차량 구입에 사용했다면, 그 이자는 공제 가능한 비용이 되지 않습니다.
• 혼합 용도 대출을 안분하지 않는 경우. 하나의 대출이 본인 거주 주택과 임대주택을 모두 포함한다면, 이자 중 임대주택에 해당하는 부분만 공제할 수 있습니다.
• 손실 링펜싱 규정이 없어졌다고 생각하는 경우. 없어지지 않았습니다. 공제 가능한 이자로 인해 발생한 손실도 여전히 향후 임대소득에만 사용할 수 있도록 제한될 수 있습니다.
• 현재 규정을 과거 연도에 적용하는 경우. 이전 신고서를 제출하거나 수정하는 경우에는 해당 연도에 적용되던 규정을 사용해야 합니다.

세금 신고서에서 이 항목이 어디에 해당하는지

임대소득과 비용은 IR3(개인 소득세 신고서)에 반영됩니다. 부동산을 회사나 신탁으로 보유한 경우에는 해당 회사 또는 신탁 신고서에 반영됩니다. 이자 비용은 지방세, 보험료, 수리비, 관리 수수료와 함께 비용 명세에 포함됩니다. 이렇게 계산된 순손익은 다른 소득과 합산되기 전에 ring-fencing rules(임대손실 상계 제한 규정)의 적용을 받습니다.

향후 부동산을 매각하는 경우 bright-line test(보유기간 기준 양도차익 과세 규정)에 따라 매각차익이 과세 대상이 될 수 있으며, 이는 매년 적용되는 이자 비용 공제와는 별도로 계산됩니다.

Fernway는 이렇게 도와드립니다

저희는 이자 중 정확히 얼마를 공제받을 수 있는지 계산하고, 혼합 용도의 대출은 올바르게 배분하며, 신고하는 각 연도에 맞는 규정을 적용합니다. 또한 링펜싱 손실 이월분이 제대로 추적되어 소멸되지 않도록 관리합니다. 시작 전에 명확한 임대소득 스케줄과 고정 수수료 견적을 안내해 드립니다.

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이 내용은 일반 정보일 뿐이며, 개인별 세무 자문이 아닙니다. 상황에 따라 달라질 수 있으므로 저희에게 확인하시거나 ird.govt.nz에서 확인해 주세요.

쉽게 말하면: 대부분의 뉴질랜드 임대주택은 다시 모기지 이자를 전액 공제할 수 있지만, 공제 가능 여부는 실제 대출금 사용 목적에 따라 결정되며, 링펜싱 규정에 따라 손실은 여전히 향후 임대소득에만 사용할 수 있도록 묶입니다.