出租房贷款利息抵扣

简要答案

对于大多数住宅出租房，用于购买或改善该房产的借款所产生的利息，现在再次可以从您的租金收入中全额抵扣。此前自 1 October 2021 起，许多住宅出租房的利息抵扣曾被逐步取消；现在则是在分阶段恢复利息抵扣后形成的现行规则。

不过仍有一些重要例外，因此阅读本页最稳妥的方式是：目前利息通常可以抵扣，但具体规则取决于房产类型、购买时间，以及贷款实际用途。如果您的情况比较特殊，请在提交申报前先确认。

用通俗语言说明细节

如果贷款是为了取得应税收入而借入，利息通常可以抵扣。对于出租房，这意味着用于购买房产、支付装修费用，或支付合法经营成本的借款，其利息一般可从您收到的租金中抵扣。

过去几年让这件事变复杂的，是一项有意逐步取消大多数住宅出租房利息抵扣的政策。该逐步取消政策已被撤回，抵扣资格也已恢复。仍然重要的关键点包括：

• 贷款用途。 利息抵扣跟随借款资金的实际用途，而不是担保物。以出租房作抵押借款去购买私人汽车，并不会产生出租房相关的可抵扣费用。
• 新建房即使在逐步取消抵扣的年份也受到更优惠的处理，因此如果您的房产属于新建房，通常整个期间的税务处理都较为有利。
• 混合用途贷款（部分私人用途、部分出租用途）必须进行分摊。只有归属于出租用途的利息部分可以抵扣。
• 亏损隔离仍然适用。 即使利息可以抵扣，住宅出租房亏损仍会被亏损隔离，不能用来抵减您的工资或其他收入。

由于规则按日期变化，您购买房产的年份以及正在申报的年份都会影响答案。如果您正在补交旧年度申报，正确处理方式可能每年不同。

一个计算示例

假设您持有一套标准住宅出租房，当年的数据如下：

在利息可以全额抵扣的情况下，您的应税出租利润为 $2,000。在逐步取消抵扣的年份，$19,000 利息中的一部分可能不被允许抵扣，这可能会让该房产即使没有给您带来额外现金流，也从小额盈利变成需要纳税的结果。全面恢复抵扣后，答案又回到简单明了的 $2,000。

常见错误请避免

• 申报用于私人消费贷款的利息。 增加出租房按揭贷款额度来支付度假或私人车辆费用，并不会产生可抵扣成本。
• 忘记分摊混合用途贷款。 如果同一笔贷款同时覆盖自住房和出租房，只有归属于出租房的利息部分可以抵扣。
• 以为亏损隔离已经取消。 并没有。可抵扣利息仍可能产生亏损，而该亏损只能结转用于未来出租收入。
• 把今天的规则套用到旧年度。 如果您正在提交或修改较早年度的申报，应使用适用于该年度的规则。

它在您的税务申报中如何体现

租金收入和费用会纳入您的 IR3（个人所得税申报表）（如果房产由公司或信托持有，则纳入相应的公司或信托申报表）。利息会与地税、保险、维修和管理费一起列在费用明细中。净结果随后需要先适用亏损隔离规则，再影响您的其他收入。

如果您最终出售房产，明线测试可能会使收益纳税；这与逐年计算的利息抵扣是两项不同的计算。

Fernway 如何帮助您

我们会准确计算您的利息中有多少可以抵扣，正确分摊任何混合用途贷款，对您申报的每个年度适用正确规则，并确保亏损隔离的结转金额得到跟踪，避免遗漏。我们会为您提供清晰的出租房明细表，并在开始前报出固定费用。

如果您不确定自己的贷款结构是否让您获得了应有的抵扣，预约一次免费的 20 分钟评估，我们可以帮您查看。

本内容仅供一般参考，并非针对个人情况的税务建议。您的情况可能不同，请向我们确认，或查看 ird.govt.nz。

通俗来说：对于大多数新西兰出租房，您现在又可以全额申报按揭贷款利息抵扣；但抵扣取决于贷款的实际用途，而亏损隔离仍会把任何亏损锁定到未来出租收入中使用。