賃貸不動産・投資家向け税務

賃貸収入と控除できる費用

受け取った家賃は課税所得となり、その他の所得とあわせて申告書に記載します。その家賃に対して、賃貸収入を得るための費用を請求できます。ここを正しく申告することで、実際に手元に戻る金額が変わります。

住宅賃貸で一般的に控除できる費用には、次のようなものがあります。

• 物件に係る固定資産税・地方税および保険料
• 修繕・維持管理費（既存のものを直す費用で、改良とは異なります）
• 不動産管理手数料および賃貸募集手数料
• 会計費用および一定の専門家費用
• 住宅ローンの利息（下記の控除ルールの対象です）
• 動産に係る減価償却（建物本体は対象外です）

重要なのは、修繕と改良の違いです。壊れたオーブンを同等品に交換する場合は控除可能な修繕です。一方、キッチンを改装する場合は資本的改良となり、その年の費用として請求するのではなく、物件の取得価額に加算されます。この線引きを正しく行うことは、賃貸申告で当社がよく整理するポイントのひとつです。これは一般的な情報であり、個別の助言ではありません。ご自身の状況については当社にご確認いただくか、IRD（ニュージーランド内国歳入庁）の ird.govt.nz でご確認ください。

賃貸損失のリングフェンス

これは、税務上控除できる損失を見込んで購入した大家様が驚かれることの多いルールです。ルール変更以降、住宅賃貸の損失はリングフェンスされています。つまり、ある年に賃貸費用が賃貸収入を上回っても、通常はその損失を給与やその他の所得に係る税金の減額に使うことはできません。

その代わり、損失は保留され、ポートフォリオから将来生じる賃貸収入に対して使えるよう繰り越されます。したがって、損失が消えるわけではありませんが、利用は先送りになります。賃貸が黒字になった時点で、その利益の一部を課税前に相殺する形です。

実務上の影響として、マイナスキャッシュフローの住宅賃貸物件は、もはや本業の所得を税務上保護するものではありません。期待していた還付が出ない理由を会計士から説明されて、初めて気づく投資家の方も少なくありません。当社はリングフェンスされた損失を正しく整理し、繰越額を毎年追跡します。数値については、当社の賃貸損失リングフェンスガイドと計算例をご覧ください。

売却時のブライトライン・テスト

ニュージーランドには一般的なキャピタルゲイン税はありませんが、ブライトライン・テストは、購入後一定期間内に売却された住宅不動産について、それに近い働きをします。ブライトライン期間内に売却した場合、その利益は所得として課税されます。

一見よりも難しい理由は、主に2つあります。

• 期間はこれまで何度も変更されています。購入時期が異なる物件には、異なるブライトライン期間が適用されることがあります。そのため、購入日がどのルールに該当するかを決定します。
• 主たる住居の除外により、通常はご自身の住まいはテストの対象外となりますが、利用状況に関する条件があります。

物件の取得日がすべての出発点になるため、ここで当社が最も重要視するのは、売却後ではなく売却前に、正しい日付と適用されるルールの版を確認することです。境界線の1日違いで、非課税の利益になるか、課税対象の利益になるかが変わる場合があります。当社のブライトライン・テスト解説ガイドで詳しく説明しています。また、決済後ではなく、売り出し前に助言を受けることを常におすすめしています。

利息控除ルール

住宅ローン利息は、多くの場合、大家様にとって最大の費用です。そのため、控除できるかどうかは非常に重要です。この分野は近年、方向性が複数回変わっています。住宅賃貸の利息控除は、一度制限され段階的に縮小された後、再び復活しました。

ルールが動いてきたため、数年前と同じだと考えるのではなく、申告する所得年度における現在の取扱いを確認するのが安全です。また、物件の取得時期や、独自の優遇措置が設けられてきた新築物件かどうかによっても、取扱いが異なることがあります。

• 賃貸物件の購入または改良に使われた借入の利息が関連費用です
• 控除できる割合は、年度および物件タイプによって変わってきました
• 新築物件は、時期によってより有利な取扱いを受けてきました

当社は、対象年度において実際にご自身の物件へ適用されるルールを反映し、利息控除を最大化しつつ正しく申告します。最新の詳細はNZ賃貸物件の利息控除をご覧ください。これは一般的な情報です。ご自身の状況については当社にご確認いただくか、IRD（ニュージーランド内国歳入庁）の ird.govt.nz でご確認ください。

動産と減価償却

建物本体について減価償却を請求することはできませんが、建物内の動産、つまり取り外し可能で消耗するものについては請求できます。多くの大家様にとって、これは目立たないものの価値のある控除であり、過少計上されたり見落とされたりしがちです。

一般的に減価償却の対象となる動産には、次のようなものがあります。

• カーペット、カーテン、ブラインド
• 白物家電：オーブン、食器洗い機、ヒートポンプ、レンジフード
• 照明器具および一定の備品
• 家具付き賃貸物件の家具

ポイントは、購入時に適切な動産評価を行い、支払った価格を土地、建物、動産に分け、それぞれに正しい取扱いを適用することです。適切に配分することで、所有初期の年度に正当な減価償却控除を前倒しで反映できます。

減価償却の戻入れにも注意が必要です。後に動産を減価償却後の価額を上回る金額で売却した場合、過去に請求した減価償却の一部が所得として取り戻されることがあります。当社は開始時点で評価を適切に設定し、売却時の戻入れも正しく処理しますので、思わぬ問題を避けられます。詳しくは動産減価償却の請求をご覧ください。

Airbnbと短期滞在収入

Airbnbに物件や部屋を掲載するような短期滞在型宿泊は、通常の長期賃貸とは税務上の取扱いが異なり、多くのホストが見落としがちです。収入は課税対象であり、費用ルールはより細かく、特に重要なのはGST（物品サービス税）が関係する可能性があることです。

注意すべき点は2つあります。

• 私用と賃貸利用が混在する場合。部屋を貸し出す場合や、年間の一部をご自身で利用する場合、短期滞在利用に関連する費用のみを、公平に按分して請求できます。
• GST。短期滞在型宿泊は課税活動です。そのため、課税売上高の合計が$60,000を超えるとGST登録が義務となり、後にGST登録された物件を売却する場合にも独自の影響があります。

この分野は、特にGSTの面で誤りが起きやすく、費用も大きくなりがちです。登録によって物件自体がGSTの対象に入ることがあるためです。当社は、掲載前に全体像を把握できるよう、所得税とGSTの取扱いをあわせて確認します。当社のAirbnb収入に係る税金ガイドで詳しく説明しています。

定額料金

賃貸および投資家向け申告は、無料レビュー後に決定する定額料金で承ります。費用は、保有物件数、売却や動産評価の有無、記録の整理状況によって異なり、作業開始前に合意します。

• 単一賃貸物件の申告、定額料金
• 損失追跡と按分を含む複数物件ポートフォリオ
• 購入または売却時のブライトラインおよび動産対応
• 賃貸申告と個人のIR3（個人所得税申告書）を含む一括パッケージ

時間課金はなく、不動産税務で必ず関係してくる項目について、後から予想外の追加料金が発生することもありません。

無料レビューを予約する

無料の20分レビューをご予約ください。お持ちの物件またはポートフォリオ、リングフェンスされた損失、購入または売却を検討している内容を確認します。義務なしで、分かりやすい回答と定額料金のお見積りをご提供します。

このページは一般的な情報であり、個別の税務助言ではありません。不動産関連ルール、特にブライトラインと利息控除は繰り返し変更されていますので、ご自身の状況については当社にご確認いただくか、IRD（ニュージーランド内国歳入庁）の ird.govt.nz でご確認ください。分かりやすく言えば、住宅賃貸の損失はリングフェンスされて繰り越され、ブライトライン・テストにより売却益が課税される場合があり、購入日と動産の配分が大きく影響します。そのため、申告を正しく行うことが重要です。