租赁亏损隔离：实例演算

快速回答

如果你的住宅出租产生亏损，通常不能把该亏损从你的工资或其他收入中扣除。相反，它会被亏损隔离——留在你的出租活动内，并结转用于抵扣未来租赁利润。亏损并没有浪费，只是暂时留存，等你的出租物业产生利润时再使用。

实际效果是，负现金流出租物业不再降低你本职工作的应纳税额。以前可以；亏损隔离规则改变了这一点。

用通俗语言说明细节

当你的可扣除出租成本（地税、保险、维修、中介费，以及任何可扣除利息）超过租金收入时，就会产生租赁亏损。在亏损隔离规则出台前，投资者可以用这部分亏损来减少工资收入对应的税款。现在，亏损被锁在出租活动的“围栏”内。

通常会按投资组合基础计算，也就是说你的住宅出租物业会合并为一组。同一年度内，某一处物业的亏损可以抵扣投资组合内另一处物业的利润。只有投资组合净亏损会被亏损隔离并结转。结转亏损会逐年保留，直到被租赁利润用完为止。

一个简单例子

假设一位投资者有$90,000工资收入和一处出租物业。第 1 年该出租物业产生$8,000 亏损。第 2 年，由于租金上涨且成本下降，产生$5,000 利润。

第 1 年，$8,000 亏损不会减少 $90,000 工资对应的税款；它会被结转。第 2 年，$5,000 租赁利润被前期结转亏损的一部分全额抵消，因此该租赁收入无需缴税，并且仍有 $3,000 亏损结转到以后年度。

需要避免的常见错误

• 期待因租赁亏损获得工资退税。 对住宅出租物业而言，这种抵扣已经不再适用。
• 没有跟踪结转余额。 只有记录并每年结转，亏损才有用。
• 忘记利息可扣除规则，这些规则会影响亏损最初的金额大小。
• 把每处物业分开处理，而投资组合方法允许同一年度内利润和亏损相互抵扣。
• 以为它适用于所有情况——某些物业，例如出售时需纳税的土地或特定新建房情形，可能不适用标准亏损隔离处理。

这在你的申报表中如何体现

你的租赁结果会作为 IR3（个人所得税申报表） 的一部分计算并申报。亏损隔离金额会在你的申报表中逐年跟踪，因此每一年的申报都会把滚动余额结转下去。如果你出售物业，它还会与明线测试(bright-line)相互影响；你的租赁数据也会纳入 Working for Families（家庭补助） 等家庭收入测试。大多数自行申报的投资者最容易漏掉的，就是维护准确的结转亏损明细表。

Fernway 如何提供帮助

我们会为你编制租赁账目，正确逐年跟踪亏损隔离金额，确保不会遗漏，并确保在正确年度使用正确的亏损。我们也会提示未来出售或投资组合变化可能如何影响你的税务情况。固定收费，提前报价。

本内容仅供一般参考，并非针对个人情况的税务建议。你的情况可能不同，欢迎预约免费审查与我们讨论，或查看 ird.govt.nz。