出售出租房時的稅務

Quick answer

出售紐西蘭出租房時，通常有兩件事會觸發稅務。第一，明線測試可能會在你於明線期間內出售時，對增益課稅。第二，折舊追回可能會把你過去針對動產申報的折舊追回來；也就是如果你出售這些項目的價格高於其折舊後價值，差額可能被課稅。第三種情況是意圖或不動產交易，不論明線測試是否適用，都可能讓增益被課稅。這些都會在出售年度的報稅申報中反映。

The detail, in plain English

出租房出售時，請依序檢視以下項目：

1. 明線測試。 如果你是在適用於你購屋時的明線期間內買進又賣出，該增益會被視為應稅所得。你的購買日期會決定適用哪一段期間與哪些規則，因為這個期間多年來已多次變更。主要自住房排除規定可讓自住的房產不適用明線測試，但純出租房通常沒有這層保護。

2. 折舊追回。 建物本身通常不能提列折舊，但動產，例如地毯、家電與熱泵，可以提列折舊。如果你出售房產時，這些動產的出售價值高於其帳面折餘價值，差額在你過去已申報折舊的範圍內，會被追回並作為所得課稅。

3. 出售時的普通所得。 如果你買進時的意圖就是轉售，或你本來就在從事不動產交易或開發業務，不論明線測試是否適用，該增益都可能作為普通所得課稅。

常被低估的一點是，這些項目可能疊加：同一筆出售可以在同一年同時產生明線測試下的增益以及折舊追回，再加上你一般的租金與其他所得，可能把你推進更高的稅率級距，並使下一年度產生暫繳稅義務。

A simple example

Wiremu 出售一間他在 4年前買進的出租房。他的購買日期落在明線期間內，因此$90,000的增益會在出售年度作為應稅所得。另方面，他多年來已將動產折舊減少$8,000；由於這些動產分攤到的出售價值高於其帳面折餘價值，該 $8,000 也會被追回並加到他的所得中。

兩者都會反映在同一份申報中。加上他的薪資與租金所得後，合計金額使他在該年度進入更高的稅率級距；而較高的剩餘所得稅額也代表他隔年必須繳納暫繳稅。這就是為什麼出售年度的稅單可能遠高於一般出租年度，也正是為什麼在交割時預留稅款很重要。

Common mistakes to avoid

• 只想到增益。 動產的折舊追回是另一筆容易被忘記的稅務負擔。
• 用猜的判斷明線期間。 規則取決於你的購買日期；期間用錯，答案就會錯。
• 以為「沒有資本利得稅」就等於不用繳稅。 明線測試、購買意圖與折舊追回，都可能讓房產出售被課稅。
• 忘了暫繳稅的後續影響。 出售年度所得大幅增加，通常會在下一年度產生暫繳稅義務。
• 沒有為稅單預留現金。 稅款屬於出售年度，所以應在交割時預留資金，而不是事後才找錢。

Where this fits in your return

應稅出售會在出售年度反映到你的 IR3（個人所得稅申報表）（如果房產由公司持有，則為 IR4（公司所得稅申報表））中，包括明線測試下的增益，以及任何折舊追回。這可能使你該年度所得大幅上升，並影響下一年度的暫繳稅。各項細節請參考明線測試與折舊追回。

How Fernway can help

在你出售前，我們會依你的購買日期確認明線測試位置，根據你的動產明細表估算可能的折舊追回，並告訴你可能的稅額，讓你能在交割時先預留資金，而不是到年底才措手不及。如果出售時點有彈性，我們也會提醒你，不同日期是否會改變結果。

這僅為一般資訊，內容截至撰寫時為準，並非個人化稅務建議。稅務規則可能變動，且你的情況可能不同；在採取行動前，請向我們確認你的狀況，或查詢 ird.govt.nz。

白話來說：出售出租房可能在增益與過去折舊兩方面都被課稅，所以簽約前請先算清楚這兩個數字。