賃貸物件を売却する際の税金

簡単な回答

ニュージーランドの賃貸物件を売却するとき、課税が発生する主なきっかけは2つあります。まず、購入からブライトライン期間内に売却した場合、bright-line test（ブライトラインテスト）により売却益が課税対象となることがあります。次に、動産について過去に申告した減価償却費について、その動産を減価償却後の価値を上回る金額で売却した場合、depreciation recovery（減価償却の戻入れ）により取り戻し課税が発生することがあります。さらに、intention or dealing（取得時の売却意図または不動産取引）に該当する場合は、上記にかかわらず売却益が課税対象となる可能性があります。いずれの場合も、売却した年度の申告に含める必要があります。

詳しい内容を、わかりやすい言葉で

賃貸物件を売却する際は、次の順番で確認します。

1. ブライトラインテスト。購入時に適用されるブライトライン期間内に取得・売却した場合、その売却益は所得として課税対象になります。期間やルールはこれまで何度も変更されているため、どの期間・ルールが適用されるかは購入日で決まります。主たる住居の除外規定により、自己居住用の物件はブライトラインの対象外となることがありますが、純粋な賃貸物件では通常この保護はありません。

2. 減価償却の戻入。建物は原則として減価償却できませんが、カーペット、家電、ヒートポンプなどの動産設備は減価償却できる場合があります。物件とこれらの動産設備を売却し、その売却価額が帳簿価額を上回る場合、これまでに損金算入した範囲内でその差額が戻入され、所得として課税されます。

3. 売却時の通常所得。転売目的で購入した場合、または不動産の売買・開発を事業として行っている場合は、ブライトラインが適用されるかどうかにかかわらず、売却益が通常所得として課税されることがあります。

見落とされがちな点は、これらが重複して起こり得ることです。1回の売却で、同じ年にブライトラインによる売却益と減価償却の戻入が同時に発生し、通常の賃貸収入やその他の所得に上乗せされることがあります。その結果、より高い税率区分に入ったり、翌年の予定納税の対象になったりする可能性があります。

簡単な例

Wiremuさんは、4年前に購入した賃貸物件を売却しました。購入日がブライトライン期間内に該当するため、売却益$90,000は売却した年の課税所得となります。これとは別に、これまで家財・備品について$8,000の減価償却を行っていました。売却価格のうち当該家財・備品に配分される金額が帳簿価額を上回るため、この$8,000は減価償却の戻入れとして回収され、こちらも所得に加算されます。

どちらも同じ申告書に反映されます。給与所得と賃貸収入にこれらが加わることで、その年の合計所得がより高い税率区分に入り、残余所得税が増えるため、翌年は予定納税も必要になります。このように、物件を売却した年は通常の賃貸収入だけの年に比べて税額が大きく膨らむことがあり、決済時に税金分の資金を確保しておくことが重要です。

避けたいよくある間違い

• 利益だけを見てしまう。 備品などの動産に対する減価償却の回収は、売却益とは別に発生するため、見落としやすい税負担です。
• ブライトライン期間を推測で判断してしまう。 ルールは購入日に左右されます。期間を誤ると、結論も誤ってしまいます。
• 「キャピタルゲイン税がない」＝「税金がかからない」と思い込む。 ブライトライン、購入時の意図、減価償却の回収は、それぞれ不動産売却に課税を生じさせる可能性があります。
• 予定納税への影響を忘れる。 売却した年に大きな所得が出ると、翌年に予定納税の義務が生じることがよくあります。
• 納税資金を残していない。 税金は売却した年度に納める必要があります。後からではなく、決済時に資金を確保しておきましょう。

申告書での該当箇所

課税対象となる売却は、売却年度のIR3（個人所得税申告書）（物件を会社で保有している場合はIR4（会社所得税申告書））に反映され、ブライトライン利益と減価償却の戻入れの両方が含まれます。その年の所得が大きく増え、翌年の予定納税にも影響する可能性があります。それぞれの詳細は、ブライトラインテストおよび減価償却の戻入れをご確認ください。

Fernwayがお手伝いできること

売却前に、購入日を基準にブライトラインテスト上の扱いを確認し、動産明細をもとに減価償却の取り戻し課税が発生する可能性を見積もります。そのうえで、見込まれる税額をお伝えし、年度末に慌てるのではなく、決済時に資金を取り分けておけるようにします。売却時期に柔軟性がある場合は、日付を変えることで結果が変わるかどうかも確認します。

これは一般的な情報であり、執筆時点の内容です。個別の税務アドバイスではありません。税制は変更される可能性があり、お客様の状況によって取り扱いが異なる場合がありますので、実行前に当社へご確認いただくか、ird.govt.nzでご確認ください。

平たく言うと：賃貸物件の売却では、値上がり益と過去の減価償却の両方で課税される可能性があります。署名する前に、両方の金額を把握しておきましょう。