出租房的折舊回收

Quick answer

折舊回收發生在你出售資產時，例如出租房的動產，其售價高於該資產的折舊後（帳面）價值。你先前申報的折舊會被「回收」，最高以原始成本為限，並在出售年度作為所得課稅。這適用於可折舊項目，例如地毯、家電和熱泵，不適用於建物本身；建物通常不能提列折舊。

The detail, in plain English

在你持有出租房期間，可以就其動產申報折舊，讓每項物品的帳面價值隨時間下降，並逐年取得扣除額。出售時，IRD（紐西蘭稅務局）會檢視你是否實質上以高於折減後帳面價值的價格出售這些物品。

如果某項動產分攤到的售價高於其折舊後帳面價值，兩者差額會被回收，但上限為你實際申報過的折舊額：

在這個例子中，你等於以 $2,500 出售，比帳面價值高出 $700，因此你曾申報的折舊中有 $700 會加回作為所得。回收金額不會超過你已申報的折舊；如果某項動產不知怎麼地賣到高於其原始成本，超出的部分屬於另一個資本性問題，不是折舊回收。

由於建物現在通常不可折舊，折舊回收多半發生在動產上。實務上的關鍵，是如何把一筆總售價在土地、建物和動產之間做分攤：合理且站得住腳的分攤，會決定產生多少折舊回收。因此，你在持有期間維護的動產明細表，到了出售時就會真正派上用場。

A simple example

Sefina 出售她的出租房。多年來，她就動產（烤箱、地毯、熱泵）申報了 $9,000 的折舊。售價分攤後，這些動產的估值比其折舊後總帳面價值高出 $5,500。這 $5,500 的過去折舊會被回收，並在出售年度作為所得課稅，另加在任何明線規則下的收益之上。

這是一筆實際稅款，針對的是她已經享受過的扣除額；實質上，因為這些動產保值，IRD（紐西蘭稅務局）要求她把先前省下的一部分稅款補回來。如果她一直保留清楚的動產明細表，並採用合理的分攤方式，這個金額原本可以事先預估，而不是到年底才嚇一跳。

Common mistakes to avoid

• 完全忘了折舊回收。 屋主只盯著明線規則收益，卻忽略動產折舊可能被追回。
• 沒有分攤售價。 把所有東西都籠統歸為「房產」，會掩蓋真正造成折舊回收的動產價值。
• 以為建物也算在內。 建物通常不可折舊，所以折舊回收主要是動產的問題。
• 沒有保留動產明細表。 沒有明細表，就無法說明申報過哪些折舊，也難以支持合理的分攤。
• 沒有預留現金。 和明線規則一樣，折舊回收會在出售年度課稅。

Where this fits in your return

回收的折舊會在出售年度加計到你的 IR3（個人所得稅申報表）（或公司的 IR4（公司所得稅申報表））所得中，通常也會同時有一筆明線規則收益。兩者合計後，出售年度的稅額可能遠高於一般出租年度，並進一步影響下一年度的暫繳稅。完整流程請參考申報動產折舊以及出售出租房時的稅務。

How Fernway can help

我們會在你持有房產期間維護準確的動產明細表，合理地將售價分攤到土地、建物和動產，並計算折舊回收，讓你在交割前就知道稅務影響。這樣一來，你一路申報的扣除額，就不會在房產轉手時變成令人不快的意外。

本文僅為一般資訊，內容以撰寫時為準，並非個人化稅務建議。稅務規則可能變動，你的情況也可能不同；採取行動前，請向我們確認你的狀況，或查閱 ird.govt.nz。

白話來說：你曾就出租房動產申報的折舊，出售時可能被追回並課稅，所以在交易完成前就要先把這筆稅預算進去。