賃貸物件の保有は信託と会社のどちらがよいか

2つの方法の概要

居住用賃貸物件を保有する投資家は、信託と会社のどちらがよいか検討することがあります。両者は解決する課題が異なります。信託は法的所有と受益を分ける仕組みで、資産保全や次世代への資産承継に適しています。会社は一律28%の税率と有限責任を備えた事業運営の器です。投資家によっては、信託が会社の株式を保有する形で、両方を組み合わせることもあります。

• 信託 — 受託者が受益者のために物件を保有します。所得は受託者所得として課税されるか、受益者に分配されて各自の税率で課税されます。
• 会社 — 独立した法人格を持ち、IR4（会社所得税申告書）を提出し、利益に対して28%の税金を支払います。オーナーへは給与または配当として資金が渡ります。

よくある形として、物件を保有する会社またはルック・スルー会社の株式を信託が保有するという組み合わせがあります。これにより、会社の事業運営上の仕組みと、信託の資産保全・承継機能を組み合わせることができます。一方で、運用はより複雑でコストも高くなるため、初めての賃貸物件というよりは、規模が大きい、または長期保有を前提としたポートフォリオに向いています。

税務上の取り扱いの比較

重要なのは、基本的な税務上の扱いは両者で変わらないという点です。賃貸損失のリングフェンシングにより、居住用賃貸の損失は、どちらの場合も将来の賃貸所得と相殺するために繰り越されます。ブライトライン・テストでは、どちらの場合も該当する期間内の売却に課税されます。いずれの形態でも、居住用賃貸の損失を他の所得と相殺できるようになるわけではなく、ブライトライン・テストを回避できるわけでもありません。

受託者税率は、近年の重要な変更点です。トラストに留保される受託者所得は、現在、原則として39%で課税され、個人の最高税率と同水準になっています。そのため、かつてのように税率差を利用する目的だけでトラストを使うメリットの多くはなくなりました。一方、受益者に分配される所得は、所定のルールに従い、受益者自身の税率で課税されます。そのため、分配方針は以前にも増して重要になっています。

費用とキャッシュフロー

どちらの形態も、個人名義で保有する場合より運営コストは高くなります。会社はIR4（法人所得税申告書）とCompanies Office（会社登記局）への年次申告が必要です。信託では、信託会計、受託者の意思決定、継続的な管理が必要になり、分配されない受託者所得には最高税率の39%が適用されます。会社の一律28%税率は、留保利益については魅力的に見えることがありますが、その資金を引き出す時点で残りの税負担が生じます。

収支がほぼトントンの賃貸物件が1件だけの場合、どちらの形態を使ってもキャッシュフロー上のメリットは通常小さく、一方でコンプライアンス費用は確実に発生します。ポートフォリオが大きくなるほど、経済的なメリットは出やすくなります。

運営コストの性質も異なります。会社のコンプライアンスは比較的事務的で、IR4、財務諸表、Companies Officeへの年次申告が中心です。信託のコストは、適切なガバナンスにより関係します。受託者の意思決定を文書化し、信託として独立した会計を行い、単に名義上の信託ではなく、実体のある信託として管理されていることに注意する必要があります。管理を怠ると信託が争われる可能性があり、その場合、本来得るはずだった保護が損なわれます。

リスクと事務手続き

ここが、実際に選択が分かれるポイントです。信託は、資産保全と承継の面でより強い仕組みです。不動産などの資産を個人の遺産から切り離して保有でき、死亡時に資産の名義変更を伴わずに次の世代へ引き継ぐことができます。会社は、事業活動に対する有限責任と、複数の所有者が関わる場合の整理された体制を提供します。

どちらも一定の形式性が必要です。信託は、きちんと管理されて初めて有効なものとして扱われます。受託者による実質的な意思決定と、整った記録が必要です。会社は、会計記録と株主・役員などの関係者勘定を適切に管理しなければなりません。どちらも運用がずさんであれば異議を唱えられる可能性があるため、管理業務は任意ではありません。

どのオーナーに何が適しているか

• 資産保護と家族への不動産承継 — 信託が自然な選択肢です。
• 事業活動、複数の所有者、利益の内部留保 — 会社形態と一定税率が有利に働きます。
• 損益がほぼ均衡している賃貸物件が1件 — 多くの場合、まだ信託や会社のコストに見合わず、個人名義で十分なことがあります。

まずは私たちにご相談ください

リングフェンシングとブライトライン・テストは、どの所有形態にも上乗せで適用されます。そのため、判断は「期待する節税」からではなく、何を守りたいのか、何を実現したいのかから始めるべきです。当社では、資産保全、承継、コスト、そして実際の数字を踏まえて、トラスト、会社、その両方、またはどちらも不要なのかを率直にお伝えします。

無料レビューをご予約いただければ、明確で誠実なご提案をいたします。

これは一般的な情報であり、個別の税務アドバイスではありません。お客様の状況については当社にご確認いただくか、ird.govt.nzをご確認ください。

分かりやすく言えば：どの形態を選んでも、リングフェンシングやブライトライン・テストを回避することはできません。資産保全と承継を重視するならトラスト、事業運営と一律税率を重視するなら会社、そして小規模な賃貸物件1件でコストに見合わない場合は個人所有が適しています。