紐西蘭 Airbnb 收入的稅務

快速解答

來自 Airbnb 及其他短期住宿出租的收入需課稅，並須列入你的所得稅申報。你可以申報與接待出租相關的費用扣除，但若有任何自用部分，必須按比例分攤。由於短期住宿屬於 GST（商品及服務稅）應稅供應（不同於長期住宅租金），一旦營業額超過 $60,000，就必須註冊 GST；而這在你日後出售房產時，會帶來實際的稅務影響。

因此，短租處在一個尷尬的中間地帶：稅務上像企業經營一樣被課稅，但標的卻是住宅房產。

詳細內容，白話說明

就所得稅而言，你需要申報短租的總收入，並列報相關成本。如果你是在自住房屋中出租一個房間，或是一年中只有部分時間出租整棟房屋，就必須將成本在「賺取收入用途」與「私人使用」之間按比例分攤。常見可扣除成本包括地方政府費率、保險費、電費、網路費、耗材、清潔費、平台手續費，以及家具與動產的折舊。

更大的陷阱是GST（商品及服務稅）。長期住宅租金免徵 GST，但短租住宿屬於應稅供應。因此，身為房東，只要你在任一 12 個月期間的應稅營業額超過 $60,000，就可能被納入 GST 制度。這不只是把每晚房價加上 15% 這麼簡單——一旦房產進入 GST 系統，日後出售時可能會對出售交易產生 GST，這會是一筆很大、且常常出乎意料的成本。

一個簡單的例子

一位房東全年出租一間設備齊全、可獨立居住的後院小屋，收入為 $28,000。與接待住宿直接相關的成本合計 $9,000。

在這個例子中，房東需就 $19,000 的利潤繳納所得稅，而且明顯低於 GST 門檻，因此不適用 GST。如果同一位房東增加更多房間或房產，導致營業額超過 $60,000，就必須登記 GST；日後出售該房產時，也需要審慎規劃 GST 相關處理。

應避免的常見錯誤

• 把短租當成長租來處理 GST（商品及服務稅）。 短期住宿屬於應稅供應；長期住宅租賃則不是。
• 因為覺得只是副業就不申報收入。 平台會通報資料，未申報收入的風險不值得冒。
• 在空間也有私人使用的情況下，仍申報 100% 的家庭開支。 費用必須按比例分攤。
• 忽略房產登記 GST 後，出售時可能產生的 GST 後果。
• 忘記明線規則與租賃虧損圈限規則 仍可能適用於該房產本身。

這項內容應填在您的報稅申報書哪裡

短租收入會列入你的 IR3（個人所得稅申報表），成為應稅所得的一部分。若你已登記 GST（商品及服務稅），訂房收入中的 15% GST，以及相關成本所含的 GST，會另外透過你的 GST returns（GST 申報）處理。該房產也同時受更廣泛的不動產稅務規則規範——出售時可能適用的 bright-line test（明線測試），以及租賃虧損的 ring-fencing（圈限）規定，都可能因房產使用方式而相關。把這些面向一起釐清，才能避免短租安排日後帶來意料之外的稅務問題。

Fernway 如何協助您

我們會為您的短租／民宿收入與費用計算出正確分攤比例，確保您在 GST（商品及服務稅）門檻與規定上站得住腳，並在您做決定之前，先提醒您出售時可能涉及的 GST，以及明線測試（bright-line）後果，而不是事後才補救。如果登記 GST 對您有利或不利，我們都會直白告訴您。固定收費，事前報價。

以上為一般資訊，並非針對您個人情況的稅務建議。您的狀況可能有所不同，歡迎預約免費檢視與我們討論，或查詢 ird.govt.nz。